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Lage der Immobilie
Worauf man achten sollte, wird Ihnen jeder Fachmann antworten:
"1. die Lage, 2. die Lage und 3. die Lage".
Denn das Grundstück ist das Einzige, was später nicht mehr verändert werden kann.
Wichtig: Welche Informationen hier von Bedeutung sind, erfahren Sie hier...!
Transaktionskosten im Vergleich
Transaktionskosten beim Kauf von Immobilien liegen in Deutschland im europäischen Vergleich auf hohem Niveau. Nach Angaben des Eigentümerverbandes Haus und Grund in Berlin müssen in Deutschland neben dem Kaufpreis bis zu 12 Prozent Transaktionskosten gezahlt werden. Damit belege Deutschland in Europa einen Platz im oberen Mittelfeld, wie eine Studie des Bundesamtes für Bauwesen und Raumordnung ergeben habe. Zu den Transaktionskosten zählen die Notargebühren, Grunderwerbssteuer und Maklerprovision.
Verantwortlich für die hohen Transaktionskosten sind laut Haus und Grund insbesondere die hohen Maklerprovisionen. Diese betragen in Deutschland zwischen 3,5 und 7 Prozent des Kaufpreises. In Nachbarländern wie den Niederlanden seien die Provisionen bei gleicher Maklerleistung mit l bis 2,5 Prozent des Kaufpreises deutlich niedriger. In anderen Ländern, etwa Schweden, lägen sie zwar auf gleich hohem Niveau. Dafür bekämen Kunden dort aber deutlich mehr geboten: So seien Immobilienmakler in Schweden speziell ausgebildet, sie begleiteten den ganzen Kaufprozess und übernähmen Notaraufgaben. Ein wesentlicher Grund für die geringe Eigentumsquote in Deutschland. Nur 43 Prozent der Haushalte lebten in den eigenen vier Wänden. Damit sei Deutschland das Schlusslicht innerhalb der Europäischen Union.
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Pro und Contra
Gebrauchtimmobilie oder Neubauen, dass ist für jeden eine schwierige Frage, die man nicht ohne weiteres beantworten kann, hier muss man selbst aktiv werden, wie zum Beispiel mit einer Checkliste, die man nach seinem Bedarf aufstellt:
Auf die Lage des Grundstückes sollte man besonders achten. Wertmäßig hat das Grundstück hier 2 Pluspunkte. Ein Grundstück lässt sich nicht verschieben, dass bleibt da wo es ist. Ein Gebäude können Sie jederzeit und immer wieder abreißen und Neuaufbauen. Bei jeder Erwerbsabsicht einer Immobilie, denken Sie auch mal an den Wiederverkauf!
| Gebrauchtimmobilie |
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Neubau |
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| Kaufpreis ist niedriger |
+
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Kaufpreis liegt höher |
-
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| Grundstücksmäßig findet man in allen Lagen eine Immobilie |
++
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Der Neubau ist hier sehr eingeschränkt, entweder Baulücken suchen oder entsprechende Neubaugebiete. |
-
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| Immobilie muss im Zustand, so wie sie ist übernommen werden |
-
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Planungsfreiheit |
+
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| Renovierungs kosten sind ungewiß |
-
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Kosten sind bekannt |
+
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| Eigenleistungen sind besser einzusetzen, da man das Haus bewohnen und danach renovieren kann kann. |
+
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Eigenleistungen sind eingeschränkt, wenn Doppelbelastungen laufen wie Miete und Zinsen |
-
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| Alt bleibt alt, besonders im Hinblick auf den Energieverbrauch |
--
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Ein Niedrigenergiehaus hat hier große Vorteile |
+
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| Immobilie abreißen und total Neubauen, bringt zum Teil enorme Wertsteigerung in Top-Lage |
+
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Freie Grundstücke in Top-Lagen gibt es kaum |
-
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| Zwangsversteigerungen nehmen immer mehr zu, dass ist durchaus eine Möglichkeit ein Haus zu erwerben. |
+
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Grundstücke werden auch zwangsversteigert |
+
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| Pro |
6+
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Contra |
4+
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Tipp: Immobilie abreißen und Neubauen ist durchaus eine Alternative und wenn Sie jetzt fragen:
"Und was kostet der Abbruch?" Das ist kein Problem, dass erfahren Sie hier...!
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Vorbereitung Hausbesichtigung
Schon auf die erste Besichtigung, sollten Sie sich gut vorbereiten und mit einem kleinen Spickzettel in der Tasche die Sachen festhalten, auf die geachtet werden sollen. Es gibt Verkaufstalente, da sind Sie nach der Besichtigung vollauf begeistert und wenn man Sie fragen würde, welche Punkte waren positiv oder negativ, dann haben Sie in Wirklichkeit gar nichts wahrgenommen. Einige Regeln die man für den Hauskauf immer beachten sollte.
- Vor der ersten Besichtigung, Objekt und das ganze Umfeld, Verkehrslage und Sonneneinfall in Augenschein nehmen und wenn das schon positiv ausfällt, kann man sich mehr auf das Gebäude selbst konzentrieren.
- Ungepflegte Häuser, das ist gar nicht mal negativ anzusehen, eher positiv, man sieht die Bausubstanz so wie sie ist. Wenn man ein Haus verkaufen will, dann steckt man auch nichts mehr rein.
- Frisch renovierte Häuser, hier sollte man Obacht geben. Feuchte Stellen werden gerne überstrichen.
- Gepflegte Häuser, dass sieht man an vielen Detail vom Gartenzaun angefangen bis hin zur Terrasse, hier sind allerdings oft die Ansprüche in der Verkaufssumme übertrieben.
- Die Artenvielfalt ist so zahlreich, dass kann man nicht mit einer Checkliste einfach abhaken.
- Vorsicht ist geboten, wenn man terminlich unter Druck gesetzt wird. Es ist sehr selten, wenn die Käufer Schlange stehen.
Die erste Hausbesichtigung
- Bei der ersten Besichtigung, geht es ja zunächst um die Räumlichkeiten, ob die zutreffen.
- Da die gesamte Bausubstanz durch Teppichboden, Fußleisten, Putz und Tapeten und Möbel verdeckt werden, gleichzeitig auf gravierende Bauschäden wie Feuchtigkeitsschäden und Risse achten.
- Die Alarmglocken sollten bei Ihnen läuten, wenn Ihnen Muffgeruch beim Betreten des Hauses entgegenkommt!
- Feuchtigkeitsschäden erkennt man im Sockelbereich der Fußleisten, Fensterlaibungen, unterhalb der Fensterbank und die oberen Gebäudeecken Außenwand-Decke.
- Nehmen Sie Einsicht in die Bauunterlagen, welche Pläne und Berechnungen überhaupt vorhanden sind.
- Ältere Flächenberechnungen finden Sie meist nach DIN 283 vor. Sie wurde abgelöst durch die II BV (2. Berechnungsverordnung) und diese wiederum durch die WoFlV (Wohnflächenverordnung).
- Positiv ist zu vermerken, wenn Werkpläne vorhanden sind, Werkpläne sind für den Fachplaner ein offenes Buch über die gesamte Konstruktion des Hauses.
- Liegt eine Wärmebedarfsberechnung nach DIN 4701 vor, kann man davon ausgehen, dass die Heizungsanlage danach projektiert worden ist.
- Sehr wichtig sind die Verbrauchszahlen für Warmwasseraufbereitung und Heizwärmeverbrauch. Nachprüfbar ist aber nicht das Wohnverhalten der Bewohner in der Heizperiode.
All diese ersten Informationen müssen Sie zunächst alleine verarbeiten, Sie können nicht bei jeder Hausbesichtigung, eine Schwadron Fachleute, wie ein Oberarzt bei der Visite, an Ihrer Seite haben. Sie müssen zuerst sortieren, sondieren und vergleichen. Der einfachste Vergleich ist der Verkaufspreis pro qm Wohnfläche (Euro/qm). Der Grundstückswert muss natürlich vor her abgezogen werden. Auch für die Heizkosten ist der Vergleich pro qm/Wohnfläche heranzuziehen.
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Der Kaufpreis
Angebot und Nachfrage regeln im Allgemeinen den Kaufpreis. In vielen Kommunen und Landkreisen in der Bundesrepublik gibt es Gutachterausschüsse, in denen Sachverständige für Grundstücks- und Gebäudewertermittlung zusammensitzen und die Kaufpreise von Grundstücken und Gebäuden der letzten Jahre erfassen. Diese Daten sind in der Regel frei oder gegen Gebühr zugänglich, fragen Sie bei Ihrer Baubehörde, Kommune oder Landkreis nach. Mit diesen Daten der Grundstücks-Quadratmeterpreise aus der jeweiligen Region haben Sie eine gute Basis den Kaufpreis abzuschätzen.
Denken Sie an die Nebenkosten beim Kauf einer Immobilie.
- 10% vom Kaufpreis für Maklercourtage und Grunderwerbsteuer sowie Notargebühren und Eintragung ins Grundbuch.
- Für Reparaturen, Modernisierung und Instandhaltungskosten werden im Schnitt 20.000 Euro ausgegeben.
Der Kaufvertrag
- Kaufvertrag wird gesetzlich nach den $$ 422 ff. BGB geregelt.
- 1. Verkäufer
- 2. Besitzübergabe, Übergang von Nutzen und Lasten nach § 446 BGB
- 3. Zahlungsweise
- 4. Rechtsmängelhaftung nach § 435 BGB
- 5. Sachmängelhaftung nach §§ 434 und §§ 633 BGB
- 6. Erschließungskosten nach § 436 BGB
- 7. Nebenbestimmungen
- Der Kauf einer Immobilie ist in Deutschland nur gültig, wenn er durch einen Notar beurkundet wurde.
- Der Notar prüft den Kaufvertrag nicht, er beurkundet ihn ausschließlich.
- Im Kaufvertrag selbst wird geregelt wer was und wie an wen verkauft. In der Regel trägt der Käufer alle anfallenden Kosten unter der Voraussetzung, dass das Grundstück lastenfrei übergeben wird.
- Musterverträge erhalten Sie bei den regionalen Haus- und Grundbesitzervereinen.
- In der Regel wird Ihnen ein Kaufvertrag vorgelegt und hier ist es zu empfehlen einen eigenen Anwalt zu Rate zu ziehen.
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Beurteilung und Einschätzung der Gebrauchtimmobilie
Wie man hier vorgeht, dafür gibt es kein Patenrezept, aber es gibt eine ganze Reihe von Maßnahmen, die man im Vorfeld durchführen sollte.
- Grunstückslage: Hier finden Sie auf unserer Webseite Planen ausführliche Unterlagen mit dem Thema: Wie finde ich mein Traumgrundstück?.
- Grundstücksbewertung: Grundstücke von Gebrauchtimmobilien liegen meist innerhalb eines Bebauungsplanes und wie wichtig dieser Bebauungsplan für Sie ist, das erfahren Sie hier >>>.
- Wohnfläche: Angaben der Wohnflächen, berechnen und überprüfen, hier finden Sie ausführliche Dokumentationen auf unserer Homepage unter II BV (DIN283) und WoFlV 2004.
- Heizkosten: Alles über Heizkosten finden Sie hier unter EnEV-Anforderungen und Heizwärmebedarf.
- Gebäudezustand: Bei einer Besichtigung, sieht man nur den Bruchteil vom Gebäude, hier empfehlen wir unsere Website Wärmebrücken, Fassadensanierung und Dachsanierung.
Beratungsstellen
Im Zweifelsfall sollte man sich auf jeden Fall Hilfe holen, je nach Bedarf wie bei
- Verbraucher-Zentralen
- Architekten
- Statiker
- Fachplaner
- Bausachverständige für Bauschäden und Wertermittlung
- Energieberater
Wichtig ist das der Berater neutral und unabhängig ist und mit dem Verkauf, in keiner Weise in Verbindung steht. Selbst wenn dadurch zunächst Unkosten entstehen, dass ist immer noch preiswerter, als in das offene Messer zu laufen.
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Porta Westfalica, den 01.10.2007
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