Erlaubten Heizungstausch vor dem Kauf behördlich nachfragen
Hauptanliegen bei der Sanierung von Häusern unter Denkmalschutz ist die energetische Sanierung. Hier gibt es für viele moderne Heizsysteme gutes Entgegenkommen der Denkmalschutzbehörde. Einzig bei Wärmepumpen sind oft andere Auflagen zu erfüllen, bevor deren Einbau genehmigt wird. Ebenfalls gestaltet sich die Stromversorgung mit Solarenergie wegen der Auflage des optischen Erhalts im Originalzustand schwierig. Hierfür wurden allerdings inzwischen Lösungen gefunden, mit denen auf der nicht öffentlich sichtbaren Hausseite zumindest ein Teil von Solartechnologien installiert und betrieben werden kann.
Architekten als Sanierungsplaner einbeziehen
Architekten kennen die denkmalgeschützte Immobilie meistens schon aus früheren Bau- und Sanierungszeiten. Sie stehen außerdem im Kontakt mit Gerichten, Notaren und der Denkmalschutzbehörde. Dieses Insiderwissen sowie die Kontakte sind hilfreich beim Erstellen eines Sanierungsplans. In diesem sollte eine Wirtschaftlichkeitsprüfung für alle zur Verwendung vorgesehenen Bauteile enthalten sein. Durch diese Rechnung erfahren Hauskäufer, in welchem Zeitraum sich wahrscheinlich die Investition in die nötigen und erlaubten Veränderungen wieder bezahlt macht. Auch Förderzeiträume müssen hier einbezogen werden.
Mit langen Laufzeiten für Fördermitteln rechnen
Je nach Bundesland und Art des Baudenkmals sind Fördermittel pro Jahr in einem großen Finanztopf, aber rasch vergriffen bei hoher Nachfrage. Zwischen Beantragung und Zusage können damit mehrere Monate bis ein Jahr liegen. Bei gekauften Schnäppchenhäusern ist zu überlegen, ob der Zeitraum zwischen Kauf und Bewohnbarkeit diese Wartezeit rechtfertigt. Viele Förderungen werden online ausführlich vorgestellt. Internetrecherche schützt dementsprechend vor der großen Enttäuschung. Auch ein Anruf bei der fördernden Behörde gibt Aufschluss darüber, ob und in welcher Höhe aktuell noch Mittel vorhanden sind.
Investition und Abschreibungszeitraum berücksichtigen
Investitionen in ein denkmalgeschütztes Haus sind möglichst umgehend nach dem Kauf sowie in kurzer Zeit für ein Sanierungsprojekt nötig. Trotz Förderung im zweistelligen Prozentbereich bedeutet dies einen kräftigen Griff, selbst in ein vorher komfortables Budget. Steuerlich können die Maßnahmen abgeschrieben werden, aber nur mit einem bestimmten, einstelligen Prozentsatz pro Jahr. Es dauert also wenigstens zehn Jahre und länger, bis sich der Aufwand tatsächlich amortisiert. Inzwischen kommt es auch darauf an, zielstrebig an der energetischen Sanierung zu arbeiten.
Fazit:
Denkmalgeschützte Häuser werden oft wegen des hohen finanziellen und zeitlichen Aufwands für die Sanierung zum Kauf angeboten. Wer sich für einen solchen Kauf entscheidet, sollte bereits vor der Unterschrift unter dem Kaufvertrag herausfinden, was es zu beantragen gilt und mit welchen tatsächlichen Folgekosten zu rechnen ist. Ansonsten kann sich der vermeintliche Schnäppchenpreis als kaum zu bewältigende Kostenfalle erweisen.
