GRZ + GFZ - BauNVO § 17 - § 21

Planungsbeispiel

Was machen wir mit Omas Häuschen?

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1. Planungsbeispiel Sanierung
und Neubau auf einem Grundstück

Was machen wir mit Omas Häuschen?

Unser Planungsbeispiel verfolgt ein doppeltes Ziel:
1. Das bestehende Haus der Großmutter zu erhalten und zu sanieren.
2. Das bestehende Grundstück zu teilen, um Platz für den Neubau eines Doppelhauses zu schaffen, wobei die Restfläche des Grundstücks optimal genutzt wird.
Vorgehensweise
1. Sanierung des bestehenden Hauses:
Analyse des Zustands und Planung der Sanierungsmaßnahmen,
Erstellen Sie einen detaillierten Sanierungsplan, der alle notwendigen Schritte und Kosten auflistet.
2. Teilung des Grundstücks:
Kontaktaufnahme mit dem Bauamt: Gehen Sie zu Ihrem zuständigen Bauamt und informieren Sie sich über die aktuellen Bebauungspläne und Teilungsmöglichkeiten.
Vermessung des Grundstücks: Beauftragen Sie einen Vermessungsingenieur, der das Grundstück entsprechend den Vorgaben des Bauamts vermisst.
Teilungsantrag: Stellen Sie einen Antrag auf Grundstücksteilung beim Bauamt.
3. Neubau eines Doppelhauses:
Bauantrag stellen: Reichen Sie die Baupläne beim Bauamt ein und beantragen Sie eine Baugenehmigung.
Informationen vom Bauamt: Nutzen Sie die kostenlosen Informationen, die Sie bei Ihrem Bauamt erhalten können. Diese Informationen sind essenziell für die Planung und Durchführung Ihres Projekts.

So oder ähnlich finden Sie gewachsene Baugebiete aus früheren Zeiten. Typisches Siedlungshäuschen aus den 50er Jahren mit etwas Gartenland. Grundstücksgröße 618 m2. Heute liegt das Grundstück in einer Top Wohnlage. Die Strich-punktierte Baulinie stellt die Fläche dar, die zusätzlich bebaut werden darf. Die einzelnen Angaben finden Sie im Bebauungsplan.

2. Ein Bebauungsplan hat folgende Eintragungen:

WR I o

WR steht für Reines Wohngebiet, I für 1 Geschossig und o für offene Bauweise.
In Tabelle 1 finden Sie die GRZ von 0,4
Die GRZ 0,4 gibt an, wie viel m2 bebaute Fläche pro m2 Grundstücksfläche zulässig sind.
Grundstück 618 m2 x 0,4 = ~247 m2 bebaute Fläche sind zulässig!
Vorhandene Bebauung:

9,61m x 7,63m = 73,32 GRZ vorh. = 0,1

Fazit: Hier ist jede Menge Freiraum für die Bebauung, die Strich-punktierte Linie darf nicht überschritten werden und die üblichen Grenzabstände und Abstandsflächen müssen selbstverständlich eingehalten werden.

Das Grundstück wurde für den Neubau eines Doppelhauses mit Carport und Geräteraum in der Mitte geteilt.

Ein weitere Vorteil ist bei diesem Grundstück die Erschließung des hinteren Grundstückes ist durch den vorh. Weg gesichert.

3. Was machen wir mit Omas Häuschen?

Omas Häuschen ist ein charmantes Siedlungshaus aus den 1950er Jahren. Das eingeschossige Gebäude ist voll unterkellert und verfügt über ein ausgebautes Dachgeschoss. Im Erdgeschoss befinden sich die Küche sowie die Wohnräume, während das Dachgeschoss die Schlafräume beherbergt.

Einige Herausforderungen dieses Hauses umfassen die kleinen Räume, niedrige Deckenhöhen, steile Treppen und Dachschrägen. Aufgrund der begrenzten Raumgröße haben wir das Haus in zwei Single-Wohnungen aufgeteilt: Eine im Erdgeschoss und die zweite im Dachgeschoss. Diese Anpassung ermöglicht eine effizientere Nutzung des verfügbaren Platzes und bietet gleichzeitig eine Lösung für die ursprünglichen Raumprobleme.

4. Ergebnisse der Sanierung

1. Erdgeschosswohnung: Wintergarten: Die Erdgeschosswohnung wurde mit einem zusätzlichen Wintergarten erweitert, was nicht nur mehr Wohnraum, sondern auch eine verbesserte Lichtdurchflutung ermöglicht.
Garage mit Geräteraum: Eine neue Garage wurde gebaut, die zusätzlich über einen Geräteraum verfügt. Dies bietet praktischen Stauraum und Schutz für Fahrzeuge.
Neue Außentreppe zum Kellergeschoss: Eine Außentreppe wurde neu hinzugefügt, um einen separaten Zugang zum Kellergeschoss zu ermöglichen.
Entfernung der inneren Kellertreppe: Die interne Treppe, die das Erdgeschoss mit dem Kellergeschoss verband, wurde entfernt, um den Raum effizienter nutzen zu können.
Eigene Haustüren für jede Singlewohnung: Jede Singlewohnung erhielt eine eigene Haustür, um den Zugang und die Privatsphäre zu verbessern.

2. Dachgeschosswohnung:
Zusätzlicher Balkon: Die Dachgeschosswohnung wurde mit einem Balkon erweitert, was zusätzlichen Außenraum und eine attraktive Möglichkeit zum Entspannen im Freien bietet.

5. Kernsanierung und Dämmung

Kernsanierung: Umfassende Sanierungsmaßnahmen wurden durchgeführt, um den Zustand des Gebäudes zu verbessern und seine Lebensdauer zu verlängern. Dies umfasste alle wesentlichen Strukturen und Systeme des Gebäudes.
Neue Dacheindeckung: Das Dach wurde vollständig neu eingedeckt, was nicht nur die Ästhetik verbesserte, sondern auch den Schutz vor Witterungseinflüssen erhöhte.
Dämmung des massiven KS-Mauerwerks: Besondere Aufmerksamkeit wurde der Dämmung des massiven Kalksandstein-Mauerwerks (KS-Mauerwerk) gewidmet.
Außendämmung: Die Außenwände wurden gedämmt, um die Energieeffizienz des Gebäudes zu verbessern.
Wärmebrücken: Es wurden Maßnahmen ergriffen, um die massiven Wärmebrücken, die durch die durchgehenden Mauerwerksscheiben vom Kellergeschoss bis zum Dachgeschoss entstanden waren, zu minimieren. Dadurch wurde der Wärmeverlust reduziert und das Gebäude energetisch optimiert.

Diese umfassenden Sanierungsmaßnahmen haben nicht nur den Wohnkomfort erhöht, sondern auch zur Energieeinsparung beigetragen. Wenn Sie weitere Informationen oder Unterstützung benötigen, stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung, siehe auch Altbausanieung mit Anleitung.

6. Das Doppelhaus

Maßgeblich sind immer die Werte die im Bebauungsplan vorgegeben werden.
Diese können auch zwingend für die oberen und unteren Werte gelten. Für diesen Nachweis beschränken wir uns auf Tabelle 1
Reines Wohngebiet, 1 geschossige und offene Bauweise GRZ 0,4

7. Nachweis der GRZ von Doppelhaus A (oberes Grundstück)

Die Berechnung erfolgt durch die Formel: Bebaute Fläche / Grundstücksfläche = GRZ

Nach § 19 (4) Absatz 1 BauNVO sind Garagen, Stellplätze und Zufahrten zur bebauten Grundfläche hinzuzurechnen und die zulässige Grundfläche von 0,4 darf bis zu 50 von Hundert überschritten werden, höchstens jedoch bis zu einer Grundflächenzahl von 0,8.

Dachgeschoss ausgebaut oder Penthaus?

Ein Staffelgeschoss (Penthouse) ist in der Regel für Wohnzwecke besser geeignet als ein ausgebautes Dachgeschoss mit Dachschrägen in den Aufenthaltsräumen. Insbesondere zeichnen sich Penthäuser durch großzügige Dachterrassen aus, was sowohl den Nutzwert als auch die Marktattraktivität bei Verkauf oder Vermietung deutlich erhöht.

Was ist der Unterschied zwischen Dachgeschoss und Staffelgeschoss?

Dachgeschossausbau:

• Bezieht sich auf die Umwandlung eines ungenutzten Dachbodens in Wohnraum. 
• Dabei werden Dachschrägen, Dachfenster oder Gauben eingeplant, um den Raum bewohnbar zu machen. 
• Der Dachausbau kann als Vollgeschoss gelten, wenn bestimmte Kriterien (z.B. Raumhöhe, Grundfläche) erfüllt sind. 

Staffelgeschoss:

• Ist immer das oberste Geschoss eines Gebäudes. 
• Die Grundfläche des Staffelgeschosses ist kleiner als die der darunter liegenden Geschosse, da es zurückversetzt ist. 
• Es wird oft mit einem Flachdach versehen und bietet gestalterische Möglichkeiten für Dachterrassen oder andere Außenbereiche. 
• Ein Staffelgeschoss kann als Wohnraum genutzt werden oder sogar als eigenständige Wohnung dienen.

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