GRZ + GFZ - BauNVO § 17 - § 21

Planungsbeispiel

Was machen wir mit Omas Häuschen?

Insbesondere ist das Staffelgeschoss (Penthouse) besser geeignet, als ein ausgebautes Dachgeschoss mit Dachschrägen in den Wohnräumen. Das Penthouse ist mit Dachterrasse wesentlich vollwertiger für den Verkauf oder die Vermietung.

Planungsbeispiel

Mit unserem Planungsbeispiel wollen wir zwei Fliegen mit einer Klappe schlagen. Omas Häuschen behalten und sanieren, das vorh. Grundstück soll für den Neubau eines Doppelhauses geteilt werden, aber die Restfläche von Omas Grundstück soll voll ausnutzt werden. Kostenlose Informationen erhalten Sie auf Ihrem Bauamt. Gehen Sie zunächst zu Ihrem zuständigen Bauamt und sehen dort den aktuellen Bebauungsplan ein.

So oder ähnlich finden Sie gewachsene Baugebiete aus früheren Zeiten. Typisches Siedlungshäuschen aus den 50er Jahren mit etwas Gartenland. Grundstücksgröße 618 m2. Heute liegt das Grundstück in einer Top Wohnlage. Die Strich-punktierte Baulinie stellt die Fläche dar, die zusätzlich bebaut werden darf. Die einzelnen Angaben finden Sie im Bebauungsplan.

Ein Bebauungsplan hat zum Beispiel folgende Eintragungen:

WR I o

WR steht für Reines Wohngebiet, I für 1 Geschossig und o für offene Bauweise.

In Tabelle 1 finden Sie die GRZ von 0,4

Die GRZ 0,4 gibt an, wie viel m2 bebaute Fläche pro m2 Grundstücksfläche zulässig sind.

Grundstück 618 m2 x 0,4 = ~247 m2 bebaute Fläche sind zulässig!

Vorhandene Bebauung:

9,61m x 7,63m = 73,32 GRZ vorh. = 0,1

Fazit: Hier ist jede Menge Freiraum für die Bebauung, die Strich-punktierte Linie darf nicht überschritten werden und die üblichen Grenzabstände und Abstandsflächen müssen selbstverständlich eingehalten werden.

Das Grundstück wurde für den Neubau eines Doppelhauses mit Carport und Geräteraum in der Mitte geteilt.

Ein weitere Vorteil ist bei diesem Grundstück die Erschließung des hinteren Grundstückes ist durch den vorh. Weg gesichert.

Was machen wir mit Omas Häuschen?

Das Problem bei Siedlungshäuschen, sind kleine Räume, niedrige Decken, steile Treppen und Dachschrägen. Hier haben wir das einmal anders gelöst, die kleinen Räume für Single-Wohnungen aufgeteilt, in Erdgeschoss und Dachgeschoss.

Ergebnis: Das Wohnhaus wurde in zwei Singlewohnungen aufgeteilt. Die Erdgeschosswohnung bekam einen Wintergarten zusätzlich eine Garage mit Geräteraum und eine neue Außentreppe zum Kellergeschoss. Die innere Treppe zum Kellergeschoss wurde entfernt. Für jede Singlewohnung gibt es eine eigene Haustür. Die Dachgeschosswohnung bekam zusätzlich einen Balkon.

Maßgeblich sind immer die Werte die im Bebauungsplan vorgegeben werden.
Diese können auch zwingend für die oberen und unteren Werte gelten. Für diesen Nachweis beschränken wir uns auf Tabelle 1
Reines Wohngebiet, 1 geschossige und offene Bauweise GRZ 0,4

Nachweis der GRZ von Doppelhaus A (oberes Grundstück)

Die Berechnung erfolgt durch die Formel: Bebaute Fläche / Grundstücksfläche = GRZ

Nach § 19 (4) Absatz 1 BauNVO sind Garagen, Stellplätze und Zufahrten zur bebauten Grundfläche hinzuzurechnen und die zulässige Grundfläche von 0,4 darf bis zu 50 von Hundert überschritten werden, höchstens jedoch bis zu einer Grundflächenzahl von 0,8.

Nachweis der Geschossigkeit

Nach dem Bebauungsplan wird die geschossige Bauweise (Vollgeschoss 1, 2, 3 usw.) vorgeschrieben, das heißt wenn das Dachgeschoss zusätzlich ausgebaut , mit Dachschräge oder als Staffelgeschoss, muss nachgewiesen werden, dass das ausgebaute Dachgeschoss kein Vollgeschoss ist.
Vollgeschosse werden nach der Bauordnung Länderweise geregelt.
In den meisten Bundesländern entspricht sie der BauO NW
Abweichungen in:
Bayern BayBO § 2 (4)

Berlin BauO § 2 (4)

Bremen BremLBO § 2 (4)

Niedersachsen NBauO § 2 (4)

Rheinland Pfalz LBauO § 2 (4)

Saarland LBO § 2(59

Beispiel: 1 geschossige Bauweise + ausgebautes Dachgeschoss

Hier muss der Nachweis erbracht werden, dass das oberste Geschoss kein Vollgeschoss ist.
Nachweis: Ein Geschoss mit geneigter Dachneigung ist ein Vollgeschoss, wenn die Höhe von 2,30 m über mehr als drei Viertel (75%)seiner Grundfläche hat.
Gemessen wird von Oberkante Fußboden bis Oberkante Dachhaut.
Nachweis: Die gestrichelte Linie darf maximal 75% der Gesamtlänge von B betragen.

Vollgeschosse sind Geschosse, deren Deckenoberfläche mehr als 1,60 m im Mittel über die Geländeoberfläche hinausragt und die mindestens eine lichte Höhe von 2,30 m haben.

Staffelgeschoss

Das Staffelgeschoss ist eine sehr interessante Variante, insbesondere im Wohnungsbau. Gerade bei exklusiven Eigentumswohnungen wird diese Bauweise (Penthouse) bevorzugt. Statt Dachschrägen und Dachflächenfenster, hat man gerade Decken, bodengleiche Fensterelemente und die nicht bebaute Fläche auf dem unteren Vollgeschoss nutzt man als Dachterrasse.

Beispiel: 3 geschossige Bauweise + Staffelgeschoss
Hier muss ebenso der Nachweis erbracht werden, dass das oberste Geschoss kein Vollgeschoss ist.
Ein gegenüber den Außenwänden zurückgesetztes oberstes Staffelgeschoss ist nur dann ein Vollgeschoss, wenn es diese Höhe von 2,30 m über mehr als zwei Drittel der Grundfläche des darunter liegenden Geschosses hat.
Zahlreiche Bebauungsvorschläge von Mehrfamilienhäusern mit Staffelgeschossen finden Sie auf unserer Website "Grundrisse". Hier einige Beispiele.

Mehrfamilienhaus mit 6 WE

Mehrfamilienhaus mit 7 WE

Mehrfamilienhaus mit 11 WE

Wohnanlage mit 15 WE