Grundflächen und Rauminhalte sind
nach DIN 277 zu ermitteln.
Insbesondre für den Sozialen Wohnungsbau wurde die Wohnflächenverordnung erlassen. Die Verordnung regelt einheitlich die Berechnung der anrechenbaren Wohnfläche.
Auch im freifinanzierten Wohnungsbau verweist der Gesetzgeber auf diese WoFlV 2004 hin.
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Aktuelle Baukosten - Wohnen - Büro- Gewerbe 
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Wohnflächenverordnung 2004
WoFlV ersetzt die 2. Berechnungsverordnung
Hier finden Sie ein komplett durchgerechnetes Berechnungsbeispiel mit Bauplänen nachrechenbar...(auch für Laien verständlich). |
  
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Anwendungsbereich
Anrechenbare Wohnfläche
Berechnung der Wohnfläche
Aufenthaltsräume
Berechnungsbeispiel
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1. Anwendungsbereich
Seit Jahresbeginn gilt nun die neue Wohnflächenverordnung 2004 für Preisgebundene Wohnungen (sozialer Wohnungsbau und öffentlich geförderte Wohnungen).
Doch auch bei preisfreien Wohnungen verweist der Gesetzgeber auf die neue Wohnflächenverordnung 2004. DIN 277 ist für die Wohnflächenberechnung nicht geeignet, da hier sämtliche Flächen zu 100 % berechnet werden.
Hat der Vermieter die Wohnfläche vor dem 1.1.2004 nach der II. Berechnungsverordnung (II. BV) festgelegt, darf er daran festhalten, ohne nachmessen zu müssen.
Gilt bei Neuvermietungen ausnahmslos die neue Verordnung, so hat der Mieter bei Umbauten nach dem 1.1.2004 das Recht, dass der Vermieter die nach der neuen Verordnung berechnet. Die Frist verstreicht nach einem Jahr.
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2. Anrechenbare Wohnfläche
Die Wohnfläche einer Wohnung umfasst nach § 2(1) die Grundflächen der Räume, die ausschließlich zu dieser Wohnung gehören.
Zur Wohnfläche gehören nach § 2(2) auch die Grundflächen von
1.Wintergärten, Schwimmbädern und ähnlichen nach allen Seiten geschlossenen Räumen sowie
2.Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen, wenn Sie ausschließlich zur Wohnung gehören. Hier wird nochmals unterteilt, offene oder geschlossene Bauteile und unbeheizt.
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3. Nicht anrechenbare Wohnfläche
1. Zubehörräume: Kellerräume, Abstellräume und Kellerersatzräume außerhalb der Wohnung, Waschküchen, Trockenräume, Heizungsräume, Bodenräume und Garagen.
2. Räumen, die den nach ihrer Nutzung zu stellenden Anforderungen des Bauordnungsrechts nicht genügen;
3. Geschäftsräumen.
Beispiel 1: Einfamilienhaus, vollunterkellert mit ausgebautem Dachgeschoss und Spitzboden
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Wohnfläche beginnt ab der Haustür. Alle dargestellten Räume im Erd- und Dachgeschoss gehören zu dieser Wohnung. Das Kellergeschoss und der Spitzboden sind nicht anrechenbar. Die Treppengrundrissfläche ist ebenfalls nicht anrechenbar.
Beispiel 2: Wohnhaus mit 3 WE
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Im Erdgeschoss befindet sich eine abgeschlossene Wohneinheit. Im Dachgeschoss 2 Wohnungen. Die Wohnfläche beginnt ab jeder Wohnungstür. Das TRH gehört nicht zur Wohnfläche, ebenso die zugehörigen Kellerräume.
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Die schraffierte Grundfläche gehört nicht zur Einliegerwohnung, ebenso der Kellerraum für diese Wohnung ist nicht anrechenbar für die Wohnfläche .Der Kellerraum muss von der Wohnung zugänglich sein, dann ist er zum Beispiel als Abstellraum anrechenbar.
Einfach verlegte Terrassenplatten ohne Gründung, seitlicher Umschließung oder Überdeckung sind als Wohnfläche nicht anrechenbar, wird in der Verordnung aber nicht klar ausgedrückt.
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Berechnung der Grundfläche
(1) Die Grundfläche ist nach den lichten Maßen
(Fertigmaß) zwischen den Bauteilen zu ermitteln; dabei ist von
der Vorderkante der Bekleidung (hier ist der Putz oder
Holztäfelung gemeint) der Bauteile auszugehen. Bei fehlenden
Bauteilen ist der bauliche Abschluss zu Grunde zu
legen.
(2) Bei der Berechnung der Grundfläche sind namentlich
einzubeziehen die Grundflächen von
1. Tür- und Fensterbekleidungen sowie Tür- und
Fensterumrahmungen,
2. Fuß-, Sockel- und Schrammleisten,
3. fest eingebauten Gegenständen, wie z.B. Öfen,
Heiz- und Klimageräten, Herden, Bade- oder
Duschwannen.
4. freiliegenden Installationen
5. Einbaumöbeln und
6. nicht ortsgebundenen, versetzbaren
Raumteilern
Kommentar:
Das heißt im Klartext: Fertigmaße sind die lichten
Maße zwischen den Wänden einschließlich der
Bekleidung (zum Beispiel Putz) ohne Berücksichtigung von
Wandgliederungen, Scheuerleisten, Öfen, Heizkörper,
Herden und dergleichen.
• Die Berechnung nach der Zweiten Berechnungsverordnung
nach Rohbaumaßen – 3% für Putz und Fliesen gibt es
nicht mehr.
(3) Bei der Berechnung der Grundflächen bleiben außer Betracht die Grundflächen von:
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1. Schornsteinen und anderen Mauervorlagen,
freistehenden Pfeilern und Säulen, wenn sie in der
Raumhöhe von mehr als 1,50 m aufweisen und ihre
Grundfläche mehr als 0,10 Quadratmeter beträgt: Mit
Mauervorlagen unter 1,50m Höhe sind hauptsächlich in Bad
und Duschräumen die sanitären Vorwandinstallationen
gemeint. Sie dienen als Ablagefläche und diese
Grundflächen sind anrechenbar. |
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2. Treppen
mit über 3 Steigungen und deren Treppenabsätze sind nicht
anrechenbar.
Treppen bis
zu 3 Steigungen und deren Treppenabsätze sind anrechenbar und gehören zur
Wohnfläche. |
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3. Nicht
zuzurechnen sind grundsätzlich die Grundflächen der
Türnischen. |
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4. Fenster-
und offenen Wandnischen, die bis zum Fußboden herunter reichen
und mehr als 0, 13 Meter tief sind, gehören zur
Wohnfläche(keine Heizungsnischen). |
(5) Die Grundfläche ist durch Ausmessung im fertig
gestellten Wohnraum oder auf Grund einer Bauzeichnung zu ermitteln.
Wird die Grundfläche auf Grund einer Bauzeichnung ermittelt,
muss diese
• 1. Für ein Genehmigungs-, Anzeige-,
Genehmigungsfreistellung- oder ähnliches Verfahren nach dem
Bauordnungsrecht der Länder gefertigt oder, wenn ein
bauordnungsrechtliches Verfahren nicht erforderlich ist, für
ein solches geeignet sein und
• 2. Die Berechnung der lichten Maße zwischen den
Bauteilen im Sinne des Absatzes 1 ermöglichen.
Ist die Grundfläche nach einer Bauzeichnung ermittelt worden und ist abweichend von dieser Bauzeichnung gebaut worden, ist die Grundfläche durch Ausmessung im fertig gestellten Wohnraum neu zu ermitteln.
Anrechenbare Grundflächen nach § 4
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Grundflächen unter Treppen sind bis zu
zwei Meter lichte Höhe der Wohnfläche
zuzurechnen. |
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Grundflächen unter Dachschrägen sind bis zur lichten
Höhe von 1,50m zuzurechnen.Diese Methode ist einfacher in
einem Schritt durchzuführen (2,00 +
1,00) / 2 = 1,50 m |
3 Unbeheizte Wintergärten, Schwimmbäder und
ähnliche nach allen Seiten geschlossenen und überdeckten
Räumen sind zur Hälfte anzurechnen.
4 Balkone, Terrassen, Loggien und Dachgärten die teilweise
geschlossen oder überdeckt sind werden in der Regel zu einem
Viertel, höchstens jedoch zur Hälfte
angerechnet.
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Mindestanforderungen an Aufenthaltsräume
im Keller- und Dachgeschoss
BauO NW § 48 Aufenthaltsräume und VV BauO NW
48.1
Abweichungen in:
Baden-Württemberg LBO BW, Bayern BayBO, Berlin BauO Bln,
Brandenburg BO, Bremen BremLBO, Hamburg HBauO, Hessen HBO,
Mecklenburg-Vorpommern BO, Niedersachsen NBauO, Rheinland-Pfalz
LBauO, Saarland LBO, Sachsen SächsBO, Sachsen- Anhalt BO,
Schleswig-Holstein LBO und Thüringen BO
Für Aufenthaltsräume im Dachraum und in
Kellergeschossen kann eine geringere Höhe von 2,20 im Lichten
gestattet werden, wenn wegen der Benutzung keine Bedenken bestehen.
Diese Regelung gilt für Kleinwohnungen (Appartements) und bei
einzelnen Aufenthaltsräumen, die zu einer Wohnung in anderen
Geschossen gehören.
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Aufenthaltsräume unter Dachschrägen müssen eine ausreichende lichte Höhe über mindestens der Hälfte ihrer Grundfläche haben; Raumteile mit einer lichten Höhe bis 1,50m bleiben außer Betracht.
In Kellergeschossen sind Aufenthaltsräume zulässig, deren Nutzung eine Beleuchtung mit Tageslicht verbietet, ferner Verkaufsräume. Gaststätten, ärztliche Behandlungsräume, Sport- und Spielräume sowie ähnliche Räume;
Einzelne Aufenthaltsräume, die dem Wohnen dienen, sind im Kellergeschoss zulässig, wenn sie zu einer Wohnung im Erdgeschoss gehören und mit dieser über eine in der Wohnung liegende Treppe unmittelbar verbunden sind. Im übrigen sind Aufenthaltsräume und Wohnungen in Kellergeschossen nur zulässig, wenn das Gelände vor wänden mit notwendigen Fenstern in einer für die Beleuchtung mit Tageslicht ausreichender Entfernung und Breite nicht mehr als 0,80 m über dem Fußboden liegt.
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